En toda operación de compraventa deben realizarse comprobaciones relativas al estado tributario y catastral en el que se encuentra el bien objeto de esta, a fin de conocer la existencia o no de obligaciones, así como de delimitar las responsabilidades en las que, con respecto a las mismas, incurren los sujetos que intervienen en dicha transacción. En este sentido, podemos plantear algunas cuestiones: en caso de adquirir la propiedad de un bien inmueble con deudas, ¿debo responder por ellas, o éstas son responsabilidad del propietario anterior?, ¿cuáles son los mecanismos de cobro establecidos?

La normativa que regula los distintos procedimientos y garantías de cobro de dichos gravámenes es la Ley 58/2003, General Tributaria, en adelante LGT; junto con el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que regula el Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Al respecto de ello, destacamos dos figuras principales: por un lado, la hipoteca legal tácita, y por otro lado, la afección.  

En relación con la primera de ellas, saber que se regula en el artículo 78 de la LGT y que se trata de un derecho real preferencial de cobro que ostentan el Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales con respecto a las deudas devengadas y no satisfechas derivadas de impuestos directamente relacionados con un bien; es decir, una preferencia de cobro a la administración pública.  

Por otro lado, la afección de los bienes, regulada en el artículo 79 de dicho texto normativo, hace referencia al traspaso de las deudas tributarias en la transmisión de un inmueble.

Una vez llevado a cabo el cambio de propiedad del bien, los nuevos propietarios son los responsables del cumplimiento de la correspondiente obligación.  La afección de un bien permite que las deudas ligadas al mismo se puedan traspasar en la compraventa.  

Ahora bien, conociendo la definición de ambas figuras, ¿cuándo opera cada una de ellas y cuáles son las diferencias?  

Con respecto a la afección, se debe haber declarado como fallado al obligado principal para reclamar la deuda y  realizarse la correspondiente declaración de responsable del adquirente, lo cual implica la exclusión de intereses de demora y del recargo de apremio, siendo reclamable la deuda hasta su prescripción. 

Sin embargo, con la hipoteca legal tácita, no debe darse declaración de fallado ni de responsabilidad; operando esta figura desde que se ha hecho la transmisión del bien con respecto al nuevo propietario. Para ello, el requisito que debe cumplirse es el transcurso del plazo de pago en periodo voluntario, así como haberse iniciado procedimiento de apremio contra el mismo, no habiendo pagado la deuda tampoco en periodo ejecutivo; pudiendo, de esta manera, reclamarse el año en curso y el inmediatamente anterior únicamente.  

Por último, ¿con respecto al IBI, ¿qué debe tenerse en cuenta? 

El IBI constituye el ejemplo más concurrente de hipoteca legal tácita. Ha de tenerse en cuenta la posibilidad de que el nuevo propietario, es decir el comprador, deba cumplir la obligación tributaria derivada del previo impago de IBI en el año en curso o el inmediatamente anterior al operar esta figura. Es decir, en caso de intervenir en una transacción inmobiliaria, debe conocerse esta posibilidad por quien obtiene la propiedad de un inmueble.  

Por todo ello, desde Chapapría Navarro & Asociados creemos conveniente hacer hincapié en la imprescindible necesidad de atender a la comprobación de la salubridad fiscal de aquellos inmuebles sujetos a una operación de compraventa de la que podamos ser parte, poniendo el punto de atención en la importancia que la perspectiva legal protagoniza en este sector.

Artículo escrito por Violeta Guillén