Негласная юридическая ипотека при продаже и покупке недвижимости

При любой сделке купли-продажи необходимо проверить налоговый и кадастровый статус объекта недвижимости, чтобы определить наличие или отсутствие каких-либо обязательств, а также определить ответственность, которую несут стороны, участвующие в сделке. В этом смысле можно задать несколько вопросов: в случае приобретения права собственности на недвижимость с долгами, должен ли я нести ответственность за них, или это ответственность предыдущего владельца, и каковы установленные механизмы взыскания?

Законодательство, регулирующее различные процедуры и гарантии взимания этих налогов, – это Закон 58/2003, Общий закон о налогах, далее LGT; а также Королевский законодательный декрет 2/2004 от 5 марта, который регулирует пересмотренный текст Закона о местных казначействах. В этом отношении мы выделяем две основные фигуры: с одной стороны, негласная юридическая ипотека, а с другой стороны, аффектация.

Первый из них регулируется статьей 78 LGT и представляет собой преимущественное право взыскания, которым обладают государство, автономные сообщества и местные образования в отношении накопленных и неуплаченных долгов, полученных от налогов, непосредственно связанных с недвижимостью; другими словами, предпочтение отдается взысканию с государственной администрации.

С другой стороны, аффектация активов, регулируемая статьей 79 вышеупомянутого текста, относится к передаче налоговых долгов при передаче имущества.

После того как произошла смена собственника имущества, новые владельцы несут ответственность за выполнение соответствующего обязательства. Передача актива позволяет перенести долги, связанные с активом, при купле-продаже.

Теперь, зная определение обеих фигур, когда действует каждая из них и каковы различия?

Что касается аффекта, то для истребования долга необходимо, чтобы основной должник был объявлен неплательщиком и было сделано соответствующее заявление об ответственности приобретателя, что подразумевает исключение процентов за просрочку платежа и надбавки, долг может быть истребован до истечения срока исковой давности.

Однако при негласной законной ипотеке не должно быть никакого объявления о невыполнении обязательств или ответственности; эта цифра действует с момента передачи имущества новому владельцу. Для этого необходимо соблюсти требование, чтобы истек срок уплаты в добровольном периоде, а также возбудить исполнительное производство в отношении него, не погасив долг и в исполнительном периоде; таким образом, взыскание может быть предъявлено только за текущий год и непосредственно предшествующий год.

Наконец, в отношении IBI, что следует принимать во внимание?

IBI является наиболее распространенным примером негласной юридической ипотеки. Необходимо учитывать, что новому владельцу, то есть покупателю, возможно, придется выполнить налоговое обязательство, вытекающее из предыдущей неуплаты IBI в текущем году или в году, непосредственно предшествующем действию этой цифры. Другими словами, в случае сделки с недвижимостью эта возможность должна быть известна лицу, получающему право собственности на недвижимость.

По всем этим причинам мы в Chapapría Navarro & Asociados считаем целесообразным подчеркнуть необходимость проверки фискальной устойчивости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки купли-продажи, в которой мы можем быть стороной, делая акцент на важности юридической перспективы в этом секторе.

Статья написана Violeta Guillén