L’hypothèque légale tacite dans la vente et l’achat de biens immobiliers

Dans toute transaction d’achat et de vente, il est nécessaire de vérifier la situation fiscale et cadastrale du bien en question, afin de déterminer s’il existe ou non des obligations, ainsi que de définir les responsabilités encourues par les parties impliquées dans la transaction. Dans ce sens, nous pouvons nous poser quelques questions : en cas d’acquisition d’un bien immobilier avec des dettes, dois-je en être responsable, ou sont-elles de la responsabilité du propriétaire précédent, et quels sont les mécanismes de recouvrement établis ?

La législation qui réglemente les différentes procédures et garanties pour la perception de ces impôts est la Loi 58/2003, Loi Générale des Impôts, ci-après LGT ; ainsi que le Décret Royal Législatif 2/2004, du 5 mars, qui réglemente le texte révisé de la Loi des Trésors Locaux. À cet égard, nous soulignons deux figures principales : d’une part, l’hypothèque légale tacite, et d’autre part, l’affectation.

Le premier est régi par l’article 78 de la LGT et consiste en un droit de recouvrement préférentiel détenu par l’État, les communautés autonomes et les entités locales en ce qui concerne les dettes accumulées et non payées provenant d’impôts directement liés à un bien immobilier ; en d’autres termes, une préférence pour le recouvrement auprès de l’administration publique.

En revanche, l’affectation du patrimoine, réglementée à l’article 79 du texte précité, se réfère au transfert des dettes fiscales lors de la cession d’un bien.

Une fois que le changement de propriétaire du bien a eu lieu, les nouveaux propriétaires sont responsables de l’exécution de l’obligation correspondante. Le transfert d’un bien permet de transférer les dettes attachées à ce bien lors de la vente et de l’achat.

Maintenant, connaissant la définition de ces deux figures, quand chacune d’entre elles opère-t-elle et quelles sont les différences ?

En ce qui concerne l’affectation, le débiteur principal doit avoir été déclaré en défaut pour pouvoir réclamer la dette et la déclaration correspondante de responsabilité de l’acquéreur doit être faite, ce qui implique l’exclusion des intérêts de retard et de la surtaxe, la dette pouvant être réclamée jusqu’à la prescription.

Cependant, avec l’hypothèque légale tacite, il ne doit pas y avoir de déclaration de défaut ou de responsabilité ; cette figure fonctionne dès que le transfert de la propriété au nouveau propriétaire a été effectué. Pour cela, la condition qui doit être remplie est que le délai de paiement de la période volontaire soit écoulé, ainsi que l’ouverture d’une procédure d’exécution forcée à son encontre, sans avoir non plus payé la dette dans la période d’exécution forcée ; de cette façon, seules l’année en cours et l’année immédiatement précédente peuvent être réclamées.

Enfin, en ce qui concerne l’IBI, que faut-il prendre en compte ?

L’IBI est l’exemple le plus courant d’une hypothèque légale tacite. Il faut tenir compte du fait que le nouveau propriétaire, c’est-à-dire l’acheteur, peut devoir s’acquitter de l’obligation fiscale découlant du non-paiement antérieur de l’IBI dans l’année en cours ou dans l’année immédiatement antérieure à l’opération de ce chiffre. En d’autres termes, dans le cas d’une transaction immobilière, cette possibilité doit être connue de la personne qui obtient la propriété d’un bien.

Pour toutes ces raisons, chez Chapapría Navarro & Asociados, nous pensons qu’il est opportun de souligner le besoin essentiel de vérifier la solidité fiscale des propriétés faisant l’objet d’une transaction d’achat et de vente à laquelle nous pouvons être partie, en mettant l’accent sur l’importance de la perspective juridique dans ce secteur.

Article rédigé par Violeta Guillén