Cuando una herencia incluye un usufructo, la gestión se complica. Quien hereda no siempre puede disfrutar de los bienes. Y aunque figure como propietario, no tiene la plena disposición. Saber cómo actuar en estos casos evita conflictos, bloqueos o decisiones precipitadas que afectan al patrimonio familiar.
El problema real al que te enfrentas
Heredar una vivienda o un bien no siempre significa poder usarlo, venderlo o alquilarlo. Esto ocurre cuando existe un usufructo: un derecho real que permite a otra persona –habitualmente el cónyuge viudo– utilizar ese bien mientras viva o durante un periodo pactado.
El heredero, en estos casos, recibe lo que se denomina nuda propiedad. Es el dueño, sí, pero no puede ejercer su propiedad de forma completa. Para alcanzar el pleno dominio se necesita extinguir ese usufructo.
¿En qué estado se encuentra el usufructo?
Antes de tomar decisiones, hay que determinar la situación concreta:
¿Es un usufructo vitalicio o temporal?
La mayoría son vitalicios, es decir, se extinguen con el fallecimiento del usufructuario. Pero también puede haberse fijado una fecha de finalización concreta.
¿El usufructuario ha fallecido?
En ese caso, el derecho de usufructo se extingue automáticamente y se puede proceder a la consolidación del dominio.
¿Existe voluntad de renuncia o posibilidad de acuerdo?
Si el usufructuario está vivo, es posible negociar su renuncia voluntaria o la compraventa del derecho. En otros casos, la vía legal es inevitable.
Las tres opciones para liquidar una herencia con usufructo
Estas son las opciones principales para convertir la nuda propiedad en plena propiedad:
1. Por fallecimiento del usufructuario
Cuando el usufructo es vitalicio, su extinción se produce con el fallecimiento del titular. El nudo propietario pasa a ser titular pleno del bien. Pero este paso, aunque automático en lo jurídico, requiere una serie de trámites notariales, registrales y fiscales.
2. Por acuerdo entre las partes
El usufructuario puede renunciar a su derecho, con o sin compensación económica. También puede vender su usufructo al nudo propietario, un acuerdo que se formaliza ante notario. Esta vía permite unificar los derechos sin esperar al fallecimiento.
3. Por vencimiento del plazo
Si el usufructo era temporal (por ejemplo, durante 10 años), al finalizar el periodo se extingue sin necesidad de actos adicionales, aunque también se deben registrar los cambios y liquidar los impuestos.
Cálculo económico: cuánto vale el usufructo y quién paga qué
Cuando se negocia la extinción del usufructo, es necesario calcular su valor. Hacienda utiliza una fórmula clara para los usufructos vitalicios:
(89 – edad del usufructuario) x 2% x valor del bien
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años y el bien está valorado en 200.000 euros:
(89 – 70) x 2% x 200.000 = 76.000 €
Ese es el valor del usufructo, que puede usarse como referencia para acordar una compensación entre las partes.
En caso de usufructos temporales, el valor se calcula como un 10% anual del valor del bien, hasta un máximo del 70%.
Trámites legales y fiscales para consolidar el dominio
Una vez extinguido el usufructo, ya sea por fallecimiento o por acuerdo, hay que completar varios pasos:
- Escritura pública de extinción del usufructo
Ante notario. Si es por fallecimiento, se aporta el certificado de defunción. - Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para que el nudo propietario aparezca como único titular. - Liquidación de impuestos
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): si el usufructo se extingue por fallecimiento.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): si hay compraventa.
- IRPF: en caso de ganancia patrimonial para el usufructuario.
- Plusvalía municipal: si se transmite un bien urbano.
¿Y si no hay acuerdo entre el nudo propietario y el usufructuario?
Cuando el usufructuario no desea renunciar y el nudo propietario necesita disponer del bien, la situación se bloquea. No es posible vender el inmueble salvo que ambas partes participen en la venta.
En estos casos:
- Se puede acudir a una mediación legal para encontrar una solución pactada.
- En última instancia, se puede iniciar un procedimiento judicial, aunque esto supone tiempo, coste económico y deterioro de las relaciones familiares.
Cómo evitar bloqueos futuros: buenas prácticas desde el testamento
Muchas de estas situaciones se podrían evitar con una planificación adecuada. Desde el despacho recomendamos:
- Redactar el testamento con claridad en el reparto de bienes y derechos.
- Establecer, si se desea, condiciones claras para el usufructo (por ejemplo, limitación temporal o posibilidad de sustitución).
- Consultar previamente con un abogado para valorar el impacto económico y fiscal del reparto propuesto.
Preguntas frecuentes sobre la liquidación de una herencia con usufructo
¿Para liquidar una herencia con usufructo hay que presentar la declaración de herederos?
Depende. Si hay testamento, lo habitual es que no haga falta. Basta con acudir al notario con el documento y los certificados necesarios. En cambio, si no hay testamento, sí es obligatorio presentar una declaración de herederos abintestato. Este paso es previo a cualquier reparto o liquidación.
¿Si la herencia está exenta debo liquidar el usufructo?
Sí. Aunque no tengas que pagar por la herencia porque esté exenta según tu comunidad autónoma, el usufructo sigue siendo un derecho independiente. Cuando se extingue —por fallecimiento, acuerdo o plazo cumplido—, hay que formalizar el cambio y registrar la nueva situación. Además, pueden existir otros impuestos implicados.
¿Cuánto se paga por la extinción del usufructo?
No hay una cifra fija. El importe varía según la causa de extinción y el valor del bien. Si el usufructo se extingue por fallecimiento, puede implicar el pago del Impuesto de Sucesiones. Si se adquiere por compraventa, se aplica el Impuesto de Transmisiones. Y en algunos casos, también se liquida plusvalía o IRPF. El valor económico del usufructo se calcula según la edad del titular y el valor del bien.
¿Cómo se puede echar a un usufructuario?
No se puede echar como tal, salvo que esté incumpliendo sus obligaciones. El usufructo es un derecho protegido. Solo en casos de abandono del bien, deterioro intencionado o uso indebido, cabe reclamar judicialmente su extinción. Fuera de esos supuestos, lo único que puede hacerse es negociar una salida pactada o esperar a que finalice el derecho.
Deja la complejidad en manos expertas
En Chapapría-Navarro & Asociados entendemos que una herencia no es solo un trámite legal: es una cuestión de justicia familiar, de respeto a la voluntad del fallecido y de protección del patrimonio común. Si necesitas liquidar una herencia con usufructo, podemos ayudarte a:
- Evaluar la mejor estrategia legal y fiscal.
- Formalizar los acuerdos necesarios con seguridad jurídica.
- Representarte ante notaría, Registro o Administración Tributaria.
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