La Sala Primera del Alto Tribunal, en su Sentencia 494/2022 de 22 de junio de 2022, ha reconocido el derecho de unos compradores de viviendas de segunda mano a reclamar a las promotoras mejoras en sus viviendas si hay acabados o calidades que no se corresponden con la oferta inicial.

Los propietarios de las viviendas reclamaban en sus demandas la diferencia de calidades en los materiales de las puertas de las viviendas y de los frentes de armarios. Las calidades no se correspondían con la memoria entregada a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria.

En primera instancia se estimó sustancialmente la demanda interpuesta por los demandantes que compraron directamente de la promotora. Por el contrario, se desestimó la demanda por falta de legitimación de los demandantes que habían adquirido por compraventa por anteriores propietarios.

En la sentencia de la Audiencia Provincial se desestima el recurso de apelación de los segundos compradores al entender:

1.- que los defectos en las puertas no afectan a la esencia e integridad del inmueble, sino a su mejora.

2.- que no se les había hecho cesión expresa de las acciones.

En el recurso de casación, los recurrentes apelaron a la interpretación del Art. 1257 del CC y los Magistrados del Tribunal Supremo fallaron conforme a doctrina y jurisprudencia manteniendo la relatividad de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada. En tal sentido las sentencias de esta Sala que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligaciones propter rem (por razón de la cosa) constituidas en función de la titularidad del derecho de la propiedad sobre la cosa; así en las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, al ser doctrina jurisprudencial que dicho precepto no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o medita para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas.

Artículo escrito por Juan Chapapría